강준영 [강장군](@kjy30305) 인스타그램 상세 프로필 분석: 팔로워 45,234, 참여율 0.07%

#강장군 건물도 장사도 입지가 곧 돈이다!

대한민국의 재벌들이 호텔이나 백화점 같은 대형 건물을 보유하는 데에는 단순한 사업적 목적만 있는 것이 아니라, 상속과 증여 전략이 크게 작용합니다. 재벌에게 가장 중요한 과제는 재산을 다음 세대로 얼마나 효율적으로 이전하느냐인데, 이 과정에서 세금을 줄이는 방법이 핵심이 됩니다. 호텔이나 백화점 같은 건물은 실제 건축비가 평당 1천만 원 이상 들어가는 고급 건물임에도 불구하고, 국가가 정한 건축물 기준시가는 상대적으로 매우 낮게 책정되어 있습니다. 예를 들어 실제 시장가치는 1,000억 원에 달하는 건물이더라도, 기준시가로 평가하면 100억 원 수준으로 잡히는 경우가 있습니다. 이럴 경우 증여세는 낮은 기준시가를 기준으로 부과되기 때문에, 실제 가치에 비해 훨씬 적은 세금을 내고도 재산을 이전할 수 있었습니다. 그러나 이러한 제도적 허점을 막기 위해 국가에서는 시가인정액 제도를 도입하였습니다. 이는 단순히 기준시가만을 적용하지 않고, 실제 거래 사례나 감정평가액, 그리고 유사한 건물의 매매 사례 등을 종합적으로 반영하여 시장 가치에 가까운 금액을 과세 기준으로 삼도록 한 제도입니다. 결국 재벌들이 호텔이나 백화점을 소유하는 이유는 단순히 사업 확장을 넘어서, 이러한 세제상의 구조를 활용해 상속과 증여 과정에서 유리한 위치를 차지하기 위한 전략적 선택이라고 볼 수 있습니다.

#강장군 비싸게 팔리는 건물 다 이유가 있다!

거래내역을 본다는 건 단순히 얼마에 팔리고 샀는지를 확인하는 게 아니라, 시장이 실제로 돈을 지불하면서 인정한 ‘진짜 가격’을 보여주는 유일한 지표이자, 시장 심리를 읽을 수 있는 창입니다. 호가야 얼마든지 부풀릴 수 있지만, 거래는 결국 누군가의 결단과 자금이 움직였다는 뜻이거든요. ​ 저는 거래내역을 통해 단순히 시세만 보는 게 아니라, 이 지역의 수요가 살아 있는지, 유동성이 확보되는 곳인지, 그리고 시장이 어느 방향으로 움직이고 있는지를 읽으려고 합니다. 결국 투자에서 중요한 건 내가 산 자산을 다시 팔 수 있느냐인데, 최근 거래가 있다는 건 이미 그 시장이 검증되었다는 뜻이죠. ​ 즉, 거래내역은 숫자가 아니라 시장의 발자국입니다. 그 발자국을 따라가면 유행이 아닌 본질적인 흐름을 잡을 수 있고, 그것이 제가 거래내역을 중요하게 보는 이유입니다.

#강장군 주택가에 기찻길이 있어 오히려 좋은 이유

해운대 구남로 건물에 건축물대장이 없는 이유? 부산 해운대 구남로 라인의 건물들 가운데 상당수가 건축물대장을 갖추지 못한 이유는 도로 확장 과정에서 발생한 잔여 필지 문제와 행정적 특수성에 원인이 있습니다. 2010년경 해운대 일대에서 도로 확장 및 정비가 이루어지면서, 기존 토지 일부가 도로에 편입되었습니다. 이 과정에서 도로와 직접 접하지 않거나 면적이 지나치게 작아, 건축법상 요건을 충족하기 어려운 잔여 필지들이 다수 발생했으며, 이러한 토지는 최소 건축 면적 요건을 충족하지 못하거나, 주차장 설치 등 건축 허가에 필요한 요건을 충족하기 어려워 원칙적으로는 건물을 지을 수 없는 땅이되어버렸습니다. 하지만 당시 해운대 상권이 급격히 성장하던 시기였고, 토지주들의 민원도 상당했습니다. 이에 따라 행정기관에서는 정식 건축물 허가는 내주지 않되, 일정 조건을 충족하는 경우에 한해 가설건축물 설치를 허용하는 방식으로 해결책을 제시했습니다. 구체적으로는 주차장이나 조경 같은 일부 법적 요건을 면제하는 대신, 지상 3층 이하, 연면적 150평 미만이라는 조건을 두어 제한적으로 건축을 허용했으며, 그 결과 구남로 일대에는 가설건축물 형태의 상가와 음식점들이 줄지어 들어서게 되었고, 오늘날까지도 다수의 건물들이 정식 건축물대장을 갖추지 못한 상태로 존치하게 된 것입니다. 즉, 해운대 구남로 건물 상당수가 건축물대장이 없는 이유는 도로 확장 후 남겨진 애매한 잔여 필지 문제와, 이를 임시적으로 해결하기 위해 행정기관이 가설건축물 설치를 관행적으로 허용했던 행정적 조치 때문이라고 할 수 있습니다.

#강장군 1980년대 부산의 중심 바로 여기!

이번에 해운대 베뉴브(우2구역)와 주요 핵심 지역을 중심으로 청약 전략과 투자처 탐방을 함께 진행하고자 합니다. 현장에서는 단순히 단지와 입지를 살펴보는 것을 넘어, 베뉴브 청약 전략 및 당첨 가능성 분석 우2구역 개발 방향과 가치 상승 포인트 해운대 주요 핵심 상권 및 인근 투자처 현장 확인 향후 시세 흐름과 투자자 관점의 대응 전략 등을 심도 있게 다룰 예정입니다. 실제 임장을 통해 자료로만 접하던 부분들을 직접 확인하실 수 있으며, 향후 투자 판단에 도움이 될 수 있는 구체적이고 실질적인 인사이트를 얻어갈수 있으니 관심 있는 분들의 많은 참여 바랍니다. ➡️ 신청 방법은 메인 프로필 링크 참조

대구 김광석거리를 다녀왔습니다. 이곳은 테마 상권의 몰락을 그대로 보여주고 있었습니다. 모든 일이 그렇듯이, 유행처럼 찾아오는 것들은 결국 유행처럼 사라집니다. ‘X시지오’ 같은 저가형 맥주도, ‘탕후르’ 같은 일시적 간식 유행도, 갑자기 나타난 실력 없는 어그로성 강의 팔이 유튜버들도, 결국 같은 흐름 속에 있습니다.

#강장군 [함께하는 꼬마빌딩 투자 네트워크 소규모 모임] 투자의 경험을 나누고, 다양한 협업과 신뢰할 수 있는 인맥을 만드는 시간. 이번 모임은 부산 마린시티 마린 자이 아파트 1층 카페 리본 이라는 곳에서 진행 됩니다. 소규모로 함께 깊이 있는 투자 이야기 나누어보는 시간을 가져 볼까 합니다 일정: 2025년 10월 01일 수요일 시간: 오전 11시 30분 ~ 오후 14시 00분 까지 장소: 마린 자이 아파트 1층 카페 리본 대상: 꼬마빌딩 투자에 관심 있는 예비/현 투자자 누구나 내용: 투자 경험 공유, 시장 정보 교류, 네트워크 형성 함께 성장할 수 있는 귀중한 기회, 좋은 만남이 될 것 입니다. [신청 방법] 메인 프로필 링크 참조

#강장군 투자자들이 주목하는 주택가 재개발의 비밀

#강장군 부산 낙후된 도심지 드디어 판이 바뀐다