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Photo by 강준영 [강장군] on February 18, 2026. May be an image of text that says 'PINI GEPAL FLF 남동 이 건물에 감정평가 금액은?'.

여러장

이 건물, 얼마로 보이시나요? 외관은 오래됐고 리모델링도 되어 있지 않습니다. 하지만 이 건물의 감정평가 금액은 약 34억 원입니다. 그렇다면 이 중에서 ‘건물’의 가치는 얼마일까요? 약 7천만 원입니다. 나머지 33억 원 이상은 전부 ‘토지 가치’입니다. 이 사례가 말해주는 핵심은 명확합니다. 부동산 가치의 본질은 건물이 아니라 토지에 있다는 점입니다. 건물은 시간이 지날수록 감가상각됩니다. 유지관리 비용이 발생하고, 물리적 노후가 진행됩니다. 반면 토지는 다릅니다. 특히 입지가 확보된 토지는 시간이 지날수록 희소성이 누적됩니다. 그래서 부동산을 평가할 때 “건물이 낡았다”는 겉모습 보다 “어떤 입지 위에 존재하는가”를 먼저 봐야 합니다. 결국 부동산 투자는 건물을 매입하는 행위가 아니라 좋은 자리를 선점하는 게임입니다.

2026년 02월 19일 인스타그램에서 보기

동영상

#강장군 부산에 국내 최대 규모 영화촬영소 생긴다?

2026년 02월 18일 인스타그램에서 보기

Photo by 강준영 [강장군] on February 17, 2026. May be an image of trolley, bus, shuttle bus, terminal and text.

여러장

112

과거 송정해수욕장은 버스종점이 있던 부산의 끝자락이었다. 그런데 그 자리에 갑자기 맥도날드 송정DT점이 들어왔다. 이후 오시리아 관광단지 개발이 본격화되고, 부산 도시철도 2호선 연장 계획까지 발표된다. 500평이 넘는 땅, 300평은 충분히 지을 수 있었지만 건축면적은 72평만 최소로 지었다. 3면 도로에 접한 땅을 매입했고, 한쪽은 과거 기찻길이던 동해선이 우회하면서 폐선 → 공원화. 결론은 통행량 폭증. 맥도날드는 장사가 잘됐다. 하지만 햄버거는 미끼였을 뿐. 진짜 수익은 매출이 아니라 지가 상승. 결국 이건 성공한 햄버거 장사가 아니라, 완벽한 부동산 투자였다.

2026년 02월 18일 인스타그램에서 보기

Photo by 강준영 [강장군] on February 17, 2026. May be an image of ‎signboard, buildings and ‎text that says '‎건재 건재철물 00 P V c 수도부속 전기부속 205-9860 잡화류 잡 화 界 권꽃돼지보살 الدبر शाश्ाल 은청 돼지국밥 돼 .ታ 4 본 본점 T.206 T.206-3820 3820 여외석‎'‎‎.

여러장

#강장군 맛집이나 본점이 오래가고 더 크게 성장하기 위해 가장 필요한 요소 중 하나는 바로 주차장이다. 손님이 몰릴수록 가장 먼저 부딪히는 한계가 ‘주차 문제’이기 때문이다. 그래서 옆에 붙어 있는 건물은 단순히 하나의 건물이 아니라, 언제든 철거해 주차장으로 활용할 수 있는 ‘땅’의 가치로 봐야 한다. 내 옆 건물에 맛집이 잘된다고 해서 부러워할 필요는 없다. 오히려 "반대로 생각"해야 한다. 그 가게가 잘되면 잘될수록 주차 공간에 대한 수요는 더 커지고, 결국 바로 붙어 있는 내 건물의 가치가 올라간다. 장사가 잘될수록 확장이나 주차장 확보가 필요해지고, 그때 가장 먼저 눈에 들어오는 곳이 바로 내 자리이기 때문이다. 남의 성공을 부러워할 게 아니라, 그 성공이 내 자산 가치를 어떻게 끌어올릴지 읽어내는 시각이 중요하다. 잘되는 맛집 옆 건물은 향후 언젠가 가장 비싸게 팔 수 있는 카드가 될 수 있다.

2026년 02월 17일 인스타그램에서 보기

동영상

#강장군 부산 해운대 마지막 남은 개발지!

2026년 02월 16일 인스타그램에서 보기

Photo by 강준영 [강장군] on February 15, 2026. May be an image of signboard and text.

여러장

간판과 외관 페인트만 바꿔도 건물의 첫인상은 완전히 달라진다. 건물 투자는 거창한 디자인이나 무조건적인 신축이 답이 아니다. 최소 비용으로 ‘보이는 부분’만 정리해도 자산의 체급은 충분히 달라진다. 왜 그럴까? 어차피 시간이 지나면 건물은 감가되고, 결국 오르는 건 땅값이다. 실제로 매입 후 대출 실행을 위해 감정평가를 받아 보면 가치의 대부분은 토지에서 나온다. 건물 가치는 일부에 불과하다. 그래서 리모델링은 과시가 아니라 전략이다. 돈을 많이 쓰는 행위가 아니라, 내 자산의 가치를 더 선명하게 드러내는 작업일 뿐이다.

2026년 02월 16일 인스타그램에서 보기