🇰🇷빌딩 공인중개사 I 추 현석(@stark.building) 인스타그램 상세 프로필 분석: 팔로워 1,838, 참여율 70.96%

'소액으로 건물 살 수 있다'까진 다들 말합니다. 근데 진짜 중요한 건 그게 아니에요. 서울 안에서도 소액으로 건물 투자, 충분히 가능합니다. 건물 투자엔 분명한 로직이 있고, 그것만 알면 시작할 수 있어요. 문제는 그다음입니다. 소액으로 '사는 건' 됩니다. 근데 '파는 게' 어렵습니다. 싸게 나왔다고 좋은 매물이 아니에요. 들어갈 때보다 나올 때가 더 중요하고, 정말 좋은 매물은 앱이나 광고엔 나오지 않습니다. 이번 강의에선 헤어샵 원장님들 앞에서, 매달 '내는' 임차료를 매달 '받는' 자산으로 바꾸는 법을 풀었어요. 빌딩 시장 안에서 직접 거래하는 사람의 시선으로, 어떤 건물을 사야 하고, 어떻게 골라내는지. 임차료를 '내는 사람'으로 남을지, '받는 사람'이 될지. 시작은, 제대로 아는 것부터입니다. ───────────── 내 건물 한 채 갖고 싶은 분 → 댓글에 '건물' 제대로 배우고 싶은 분 → 댓글에 '강의' 하나씩 DM 드릴게요. #꼬마빌딩 #빌딩투자 #상업용부동산 #건물투자 #소액건물투자 #서울빌딩 #부동산투자 #빌딩매매 #빌딩매입 #수익형부동산 #건물주 #임대수익 #자영업자 #부동산공부 #부동산강의 #재테크 #추현석

서울은 3,867억을 들여 멀쩡한 도로를 뜯어냈습니다. 그리고 땅값이 올랐습니다. 청계천의 역사는 서울이 이 물길을 어떻게 대했는지의 역사입니다. 조선시대엔 ’개천‘ — 영조가 대규모 준설까지 벌인 도심 하천이었고, 전쟁 후엔 판자촌과 오물로 덮인 골칫거리였습니다. 1958년 서울은 결국 콘크리트로 덮었고, 1971년 그 위에 근대화의 상징 청계고가도로를 올렸습니다. 그리고 2003년, 서울시는 그 상징을 철거합니다. ”도로를 없애면 도심이 마비된다“는 반대가 쏟아졌죠. 결과는 반대였습니다. 고가 밑에서 소음·매연·그늘에 눌려 있던 땅들이, 물길이 열리자 수변 프리미엄으로 재평가됐습니다. 임대료와 지가가 올랐고, 생산유발효과는 서울시 발표 기준 8,000억대. 흥미로운 건 시차입니다. 착공 직후 모니터링에선 ”지가 변화 없음“이었는데, 완공 후 평가에선 상승 확인. 인프라 가치는 눈에 보여야 가격에 반영됩니다. 그 시차가 기회고요. 부동산에서 인프라는 ’짓는 것‘만 호재가 아닙니다. 무엇을 걷어내느냐가 땅값을 만들기도 합니다. 그럼 ’다음 청계천‘은 어디일까요? ① 동부간선 지하화 (중랑천) ② 경부선 철도 지하화 (서울역~용산) ③ 경인고속도로 지하화 번호로 댓글 남겨주세요. 👇 * 사업비: 국가기록원 / 경제효과: 서울시 발표 Analysis by 추현석 #청계천 #청계천복원 #부동산인사이트 #상업용부동산 #도시재생

89년생이 청담동 1번지를 통째로 샀습니다. 아정당 김민기 대표가 디아드청담을 공매에서 1,121억에 인수. 감정가 1,320억 대비 85% 수준입니다. 세계적 건축가 도미니크 페로가 설계한, 그 말 많던 건물이죠. 포인트는 땅값입니다. 4년 전 이 자리는 건물 없는 나대지로 1,010억(평당 4.2억)에 팔렸습니다. 이번엔 신축 건물이 통째로 올라간 채 1,121억. 공사비를 빼면 땅값은 평당 3억대 중후반. 4년 전 빈 땅보다 싸게, 새 건물을 통째로 가져온 셈입니다. 용도는 회원제 클럽에서 외국인 대상 뷰티·성형 거점으로 전환 계획. 청담동 1번지에, 타겟팅은 잘 한 듯합니다. * 신축 공사비는 추정치 기준 Analysis by 추현석 #청담동1번지 #도산대로빌딩 #공매 #상업용부동산 #빌딩투자

전국에 자기 이름을 빌려준 골목이 있습니다. 그런데 정작 자신은 무너졌습니다. 경리단길. 망리단길, 송리단길, 황리단길, 객리단길, 그리고 어제 소개한 수원 행리단길까지 — 전국 수십 개 골목이 이 이름을 따라 지어졌습니다. 2010년대 초, 이국적인 식당과 카페로 서울에서 가장 힙했던 ’~리단길‘의 원조였으니까요. 그런데 뜨자마자 임대료가 뛰었습니다. 10평 상가 월세가 700만 원까지 치솟았죠. 거리의 개성을 만들던 가게들이 버티지 못하고 떠나자, 사람들이 이곳에 올 이유도 함께 사라졌습니다. 2019년 공실률 26.5% — 서울 1위였습니다. 더 잔인한 건 그다음입니다. 임대료가 정점(평당 23.5만 원) 대비 20% 넘게 내렸는데도, 상가는 2년째 비어 있습니다. 여기에 가파른 경사와 부족한 주차, 지하철에서 먼 접근성까지 — 감성이 떠난 자리에 입지의 약점만 남았습니다. 한번 죽은 상권은, 가격을 내려도 돌아오지 않습니다. 그래서 이름을 물려받은 행리단길의 건물주들은 스스로 임대료를 묶는 협약을 맺은 겁니다. 원조의 최후를 봤으니까요. 경리단길, 다시 살아날 수 있을까요? ① 부활한다 ② 끝났다 👇 — 저는 서울·수도권 중소형 빌딩을 중개·분석하는 빌딩 전문 중개사입니다. 뜨고 지는 골목의 ’다음‘이 궁금하시면 팔로우, 건물 매입·매각·상가 임대 상담은 프로필 링크로 문의 주세요. * 공실률·임대료: 한국부동산원, 서울시 상권분석서비스 및 언론 공개자료 Analysis by 추현석 #경리단길 #이태원 #리단길 #젠트리피케이션 #공실률

건물주 10명 중 7명이, 스스로 임대료를 묶는 데 동의한 골목이 있습니다. 수원 행리단길. 원래 이곳은 수원화성(유네스코 세계문화유산) 보호를 위한 고도제한과 개발규제로 수십 년간 낙후됐던 동네였습니다. 그런데 그 규제가 남긴 낡은 한옥과 구옥이 카페·공방·소품샵으로 바뀌며 반전이 시작됩니다. 성곽 뷰 루프탑, 상가건물이 아닌 주택가 골목에 스민 감성 — 개발을 못 한 것이 오히려 이 골목의 자산이 됐죠. 문제는 뜨고 난 뒤였습니다. 임대료가 오르면 가로수길처럼 원조부터 밀려납니다. 그래서 올해 1월, 행리단길은 전국 최초 ’지역상생구역‘이 됐습니다. 건물주가 협약으로 임대료 인상을 연 5% 이내로 묶으면, 재산세 감면 등 혜택을 주는 구조입니다(조례 개정 추진). 토지주·임대인 68%가 동의해 성사됐죠. 규제 때문에 멈췄던 골목이, 규제가 남긴 풍경으로 떴고, 이제는 스스로의 약속으로 지켜지고 있습니다. 전국이 지켜보는 실험입니다. 임대료 상한 협약, 성공할까요? ① 된다 ② 안 된다 👇 — 저는 서울·수도권 중소형 빌딩을 중개·분석하는 빌딩 전문 중개사입니다. 이런 골목의 ’다음‘이 궁금하시면 팔로우, 건물 매입·매각·상가 임대 상담은 프로필 링크로 편하게 문의 주세요. * 지정·협약 내용: 수원시 공고 및 언론 공개자료 Analysis by 추현석 #행리단길 #수원화성 #행궁동 #상업용부동산 #젠트리피케이션

지금 이 건물 밑에서 삼겹살에 맥주를 마시는 이곳이, 한때는 대한민국에서 가장 비싼 집이었습니다. 세운상가. 원래 이 자리는 일제강점기 공습 대비용 빈 땅이었다가, 전후 판자촌과 서울 최대 사창가(’종삼‘)로 슬럼화된 곳이었습니다. 1968년, 그 땅을 밀고 한국 최초의 주상복합아파트가 올라갑니다. 종로3가부터 퇴계로까지 약 1km, 8개 동에 2,000여 점포와 851가구. 이름은 ’세계의 기운이 이곳으로 모이라(世運)‘. 50평 전세가 650만 원으로 당대 최고가를 찍은, 최신식 랜드마크였죠. 전성기의 세운상가는 전자산업의 심장이었습니다. ’미사일도 잠수함도 만들 수 있다‘는 말이 돌 정도로 못 만드는 게 없었고, TG삼보컴퓨터·한글과컴퓨터·코맥스가 모두 여기서 시작했습니다. 주말마다 몰려든 젊은이들은 ’세운상가 키드‘라 불렸죠. 그런데 정책 하나에 무너집니다. 1987년 정부가 전기·전자를 ’도심부적격 업종‘으로 지정해 용산전자상가로 강제 이주시키면서, 이 골목은 반세기 동안 슬럼으로 남았습니다. 설계자인 거장 김수근조차 자신의 작품 목록에서 이 건물을 지웠습니다. 철거할 것이냐, 되살릴 것이냐 — 1995년부터 50년째 결론이 나지 않았습니다. 하지만 그 낡은 골목 아래, 지금 다시 사람들이 모이고 있습니다. 옛 인쇄·공구 골목이 ’힙지로‘가 되고, 그 중심에 세운상가가 있죠. 한국이 처음 꿈꿨던 미래도시. 세운상가는 아직 끝나지 않았습니다. 세운상가, 어떻게 해야 할까요? ① 철거하고 공원 ② 리모델링해 보존 ③ 지금처럼 두기 댓글로 👇 * 건립·이주사: 서울역사아카이브 및 언론 공개자료 기준 Analysis by 추현석 #세운상가 #부동산역사 #상업용부동산 #도시재생 #서울역사

서울에서 공실 찾기가 가장 어려운 골목. 왜 을지로3가엔 빈 가게가 없을까요? 과거 을지로3가는 인쇄소와 공구·조명 가게가 빼곡한 도심 공장지대였습니다. 1970년대 한국 최초의 주상복합 세운상가가 랜드마크로 서며 인파가 몰렸던 산업의 중심이었죠. 이 동네를 반세기 동안 ’공구거리‘로 남긴 건 청계고가도로였습니다. 고가 램프가 소비 상권의 확장을 막으면서, 을지로3가 동쪽은 생산 기지로 굳었습니다. 그러다 인쇄산업이 저물자, 싼 임대료를 찾아 젊은 창업가들이 들어왔습니다. 낡은 골목을 뉴트로로 승화시킨 흐름은 뉴욕 소호(SOHO)와 같았고, 3년 만에 새 가게가 100개 넘게 생기며 ’힙지로‘가 됐습니다. 여기서 핵심입니다. 을지로3가 임대료는 서울 주요 상권 평균보다 7.6% 낮습니다. 그런데 점포당 매출은 중구 1위, 1층 매출은 서울 상권 2위. 특히 주점 월매출은 중구 평균의 3배(약 5,767만 원)에 달합니다. ’월세는 싼데 매출은 최상위‘ — 남는 마진에 아무도 가게를 빼지 않으니, 3년 생존율이 72%까지 올랐습니다. 손님은 두 부류입니다. 평일 낮과 저녁은 을지로 금융·업무지구의 직장인이, 주말은 SNS를 보고 찾아온 20~30대가 채웁니다. 20·30대 유동인구만 하루 2만 5천 명, 외식업 매출의 52%가 이들에게서 나옵니다. 보통 오피스 상권은 주말에 텅 비는데, 을지로는 주말에도 붐비는 몇 안 되는 골목이죠. 싼 월세, 높은 매출, 그리고 두 개의 손님. 이것이 을지로에 공실이 없는 이유입니다. 여러분에게 을지로는 어떤 곳인가요? ① 노포 감성 ② 힙한 핫플 ③ 출근하는 동네 댓글로 👇 * 매출·임대료·유동인구: 서울시 상권분석서비스, 상가정보연구소 등 공개자료 Analysis by 추현석 #을지로 #힙지로 #을지로3가 #상업용부동산 #F&B상권

지금 강변북로 창밖으로 지나가는 이 아파트들은 대한민국에서 가장 비싼 벨트입니다. 그런데 70년 전, 이 자리에는 강물이 흐르고 있었습니다. 1950년 항공사진 속 한강은 폭이 200~300m로 지금보다 훨씬 좁았고, 강변에는 하얀 백사장이 끝없이 펼쳐져 있었습니다. 이촌엔 120만 평의 모래사장이 있었죠. 지금의 반포는 아예 한강 물길이 굽이쳐 흐르던 자리였습니다. 개울이 서리서리 흐른다 해서 ’서릿개(蟠浦)‘라 불렸고, 물줄기가 반포에서 크게 반원을 그리며 여의도로 흘렀습니다. 지금 초고가 아파트가 선 그 땅이, 원래는 강바닥이었던 겁니다. 이 강을 땅으로 바꾼 건 ’제방‘이었습니다. 강변에 둑을 쌓으면 하천이던 자리가 둑 안쪽 새 땅(제내지)이 됐고, 그 땅을 팔아 다시 둑을 쌓았습니다. 그렇게 이촌·반포·압구정이 차례로 강에서 건져 올려졌죠. 여의도는 밤섬을 폭파해 그 바위와 토사로 제방(윤중제)을 쌓아 만든 땅입니다. 섬 하나를 없애 다른 땅을 만든 셈입니다. 마지막으로 1980년대 한강종합개발이 수중보로 출렁이던 강을 잔잔하게 묶고 홍수를 잡자, 위험하던 물가는 ’바라보는 풍경‘이 됐습니다. 강바닥이 대한민국 최고가가 된 겁니다. 한강뷰는 자연이 준 선물이 아닙니다. 강을 밀어내고 만들어낸 땅입니다. 땅의 값을 읽으려면, 그 땅이 원래 무엇이었는지를 봐야 합니다. * 매립·개발사는 서울역사아카이브 및 언론 공개자료 기준 Analysis by 추현석 #한강 #한강개발 #반포 #여의도 #압구정

강호동이 팔고, MC몽 법인이 물리고, 노홍철이 받았습니다. 대한민국 1등 상권이었던 가로수길. 2018년엔 1층 임대료가 평당 월 100만원대, 30평 매장 월세가 3,000~4,500만원으로 전국 최고였습니다. 그 임대료가 상권을 죽였습니다. 거리를 만든 가게들이 밀려나고 프랜차이즈로 채워지자, 사람들은 성수와 도산으로 떠났죠. 공실률 40%대 — 서울 주요 상권 최악입니다. 지금 이 거리엔 애플스토어 앞에만 사람이 있습니다. 그런데 건물 하나가 이 상권의 13년을 압축합니다. 2013년 98억 → 2018년 강호동 141억 → 2024년 MC몽·차가원 법인 166억 → 2026년 노홍철 152억. 가로수길 13년 만의 첫 하락 거래. 판 쪽은 14억 손해를 봤고, 노홍철은 대부분 대출로 이 바닥에 베팅했습니다. 그럼 지금 가로수길은 저평가일까요? 제 판단은 ‘아직 싸지는 중’입니다. 임대료는 1년 새 13.1% 내렸고, 올봄 두 달 연속 백억대 거래(152억·222억)가 성사됐습니다. 시장이 죽은 게 아니라 — 가격을 다시 찾기 시작한 겁니다. 회복의 조건은 하나. 임대료가 새 콘텐츠가 들어올 수 있는 수준까지 내려오는 것. 노홍철의 베팅, 성공한다고 보시나요? 실패한다고 보시나요? 👇 댓글로 * 공실률: 쿠시먼앤드웨이크필드 ‘25.4Q / 거래가: 실거래 공개자료 Analysis by 추현석 #가로수길 #신사동 #노홍철 #상업용부동산 #젠트리피케이션

이 피비린내 나는 거리, 원래는 임금의 말을 키우던 땅입니다 🐎→🥩 마장동(馬場洞). 이름 그대로 조선시대 살곶이 목장, 말을 기르던 ’마장‘에서 온 동네입니다. 일제강점기까지 청계천을 낀 작은 농촌 마을이던 이곳의 운명이 바뀐 건 1930년대. 경성이 팽창하며 도심 숭인동의 도축장을 둘 곳이 없어지자, 서울은 ’냄새나는 시설은 외곽으로‘라는 원칙에 따라 마장동을 골랐습니다. 1958년 우시장, 1961년 ’동양 최대‘라 불린 시립도축장. 매일 소 300마리, 돼지 200마리를 잡던 서울 시민의 푸줏간. 하지만 대가는 컸습니다. 악취와 소음, 그리고 도축이라는 낙인이 반세기 동안 이 땅의 값을 눌렀으니까요. 부동산학으로 보면 전형적인 ’최유효이용 미달‘입니다. 입지가 나빴던 게 아니라, 그 위의 용도가 가치를 억누른 것. 그런데 도축장은 1988년에 떠났고, 서울은 커졌습니다. 말 키우라고, 냄새 받으라고 내줬던 외곽이 지금은 왕십리 한 정거장, 성수동 옆 준도심. 여기에 한전 부지 5,055억 매각, 시장 정비사업 확정까지. 600년간 서울이 필요한 걸 받아주기만 하던 땅이, 이제 처음으로 자기 값을 받을 차례입니다. 땅의 미래를 읽으려면, 그 땅의 과거를 봐야 합니다. 서울 저평가 상권, 하나씩 뜯어봅니다. 다음 편 팔로우 📌 #마장동 #마장축산물시장 #부동산역사 #상업용부동산 #부동산공부

초등학생 때 내 꿈은 대통령, 아니면 과학자였다. 수원에 건물 보러 갔다가, 낯선 초등학교 앞에서 발길이 멈췄다. 운동장은 그대로인데, 이젠 작아 보인다. 지금 내 직업은 빌딩 공인중개사. 그때 그 꿈과는 한참 멀어졌다. 근데 이상하게, 나는 지금 이 일이 좋다. 매일 다른 동네, 다른 건물을 마주하는 게 나랑 잘 맞는다. 꿈이 바뀐 건 실패가 아니라, 그사이 나를 조금 더 알게 됐다는 뜻인지도 모르겠다. 당신의 그때 그 꿈은, 지금 어디쯤 있나요?

평일 수요일 밤 9시, 야장 웨이팅이 안 빠진다 . 달맞이광장바베큐는 우연히 뜬 맛집이 아니다. 산청숯불가든·세광양대창을 만든 세광그린푸드가, 브랜드 하나에 3년을 들여 기획한 ‘도심 빌딩 숲 속 광장’ . 을지로3가는 낮엔 오피스, 저녁엔 약속, 밤엔 관광객 — 수요가 3겹으로 쌓이는 자리 . 그래서 이들이 파는 건 치킨이 아니다. 공간을 판다 . 골목에 식당을 낸 게 아니라, 사람이 일부러 찾아오는 도시의 한 장면을 만들었다 . 다음은 어디 팔까? 성수·한남·북촌, 궁금한 상권 댓글로 남겨줘 . 저장해두면 다음 편에서😉 #을지로 #달맞이광장바베큐 #세광그린푸드 #힙지로 #을지로3가